Nekretnine

1. Javna dražba

Prodaja nekretnine jedna je od ovršnih radnji u postupku ovrhe, koja slijedi nakon pribilješke odluke o ovrsi u zemljišnoj knjizi i određivanja vrijednosti. Vrijednost određuje sud temeljem procjene sudskog procjenitelja, a pri određivanju vrijednosti poštuje također i možebitna prava koji na nekretnini ostaju također i nakon prodaje.

2. Određivanje vrijednosti nekretnine

Vrijednost nekretnine sud određuje temeljem procjene sudskog procjenitelja, a pri određivanju vrijednosti o obzir uzima također i možebitna prava koje na nekretnini ostaju i nakon prodaje.

3. Prodajna cijena nekretnine

Prva javna dražba
Nekretnine se ne mogu prodati ispod 70% utvrđene vrijednosti.

Druga javna dražba
Nekretnine se ne mogu prodati ispod 1/2 (jedne polovine) utvrđene vrednosti.

Kupac se sa vjerovnicima izjavom na zapisnik na sudu može sporazumjeti da se nekretnina proda po cijeni nižoj od 70% utvrđene vrijednosti, ili po cijeni nižoj od polovine utvrđene vrijednosti.

Prvo obvezujuće prikupljanje ponuda
Nekretnine se ne mogu prodati ispod 70% utvrđene vrijednosti.

Drugo obvezujuće prikupljanje ponuda
Nekretnine se ne mogu prodati ispod 1/2 (jedne polovine) utvrđene vrednosti.

Kupac se sa vjerovnicima izjavom na zapisnik na sudu može sporazumjeti da se nekretnina proda po cijeni nižoj od 70% utvrđene vrijednosti, ili po cijeni nižoj od polovine utvrđene vrijednosti.

4. Tko može sudjelovati na javnoj dražbi?

Na javnoj dražbi može sudjelovati svatko, također i strane fizičke i pravne osobe. Za sudjelovanje je potrebno pravodobno uplatiti jamčevinu. Pritom je potrebno uzeti u obzir da strane fizičke i pravne osobe iz određenih država u skladu sa zakonodavstvom Republike Slovenije ne mogu pridobiti vlasnička prava nad nekretninama (Rusija, Ukrajina, Bjelorusija, Kina, Tajland i druge takozvane treće države). Za strane fizičke i pravne osobe država članica EU, EGP, OECD i SAD, nema nikakvih ograničenja. Strane fizičke i pravne osobe iz država kandidata za ulazak u EU (Srbija, Makedonija, Crna Gora, Turska, Albanija...), kako bi mogle postati vlasnici nekretnine, od Ministarstva pravosuđa Republike Slovenije moraju zaprimiti rješenje o postojanju uzajamnosti.

5. Tko ne može biti kupac?

Kupac nekretnine ne može biti dužnik, sudac, ovršitelj, ili tko drugi koji službeno sudjeluje u prodaji. Potrebno je uzeti u obzir činjenicu da strane fizičke i pravne osobe iz određenih država u skladu sa zakonodavstvom Republike Slovenije ne mogu pridobiti vlasnička prava nad nekretninama (Rusija, Ukrajina, Bjelorusija, Kina, Tajland i druge takozvane treće države). Za strane fizičke i pravne osobe država članica EU, EGP, OECD i SAD, nema nikakvih ograničenja. Strane fizičke i pravne osobe iz država kandidata za ulazak u EU (Srbija, Makedonija, Crna Gora, Turska, Albanija...), kako bi mogle postati vlasnici nekretnine, od Ministarstva pravosuđa Republike Slovenije moraju zaprimiti rješenje o postojanju uzajamnosti.

6. Razgledavanje nekretnine

Sud onome tko se interesira o kupovini nekretnine na njegov zahtjev i o njegovim troškovima dozvoljava razgledati nekretninu. O vremenu i načinu razgledavanja odlučuje sud.

7. Jamčevina

To je novčani iznos koji mora platiti svatko tko želi sudjelovati na javnoj dražbi. Na javnoj dražbi nekretnina u ovršnom postupku smiju sudjelovati samo oni koji najkasnije 3 radna dana prije javne dražbe ili prije isteka roka za obvezujuće prikupljanje ponuda uplate jamčevinu. Ona iznosi 1/10 (jednu desetinu) utvrđene vrijednosti nekretnine. Neuspješnim ponuditeljima sud vraća jamčevinu na njihov transakcijski račun, prema zakonu iznos mora vratiti u roku od 15 dana od datuma javne dražbe ili ročišta otvaranja ponuda. U slučaju pak da uspješni-odabrani kupac ne plati kupovninu u roku koji je određen, jamčevina mu se ne vraća.

8. Što ako je na dražbi prisutan samo jedan ponuditelj?

Nekretnina se na javnoj dražbi također može prodati i onda kad je prisutan samo jedan ponuditelj. Sud na prijedlog stranke iz ovršnog postupka s obzirom na okolnosti može promijeniti datum prodaje nekretnine.

9. Obveza uspješnog ponuditelja nakon javne dražbe

Nakon dražbe sud izdaje odluku o dodjeli izlicitirane stvari najboljem ponuditelju. Uspješni ponuditelj mora nakon dražbe platiti kupovninu u roku koji je bio odlučen odredbom o prodaji. U slučaju da to ne učini, sud na plaćanje poziva drugog najboljeg ponuditelja odnosno sljedeće najbolje ponuditelje po vrsti koji su dali svoj pristanak i koji daju izjavu u svezi s povezanim osobama.

10. Izručenje nekretnine kupcu

Nakon plaćanja kupovnine sud izdaje odluku o izručenju nekretnine kupcu koja je potrebna za upis nekretnine u zemljišnu knjigu. Potom se može urediti upis u zemljišnu knjigu. Upisom vlasničkog prava na kupca brišu se također i sva prava i tereti o kojima je sud odlučio odlukom o dodjeli izlicitirane stvari najboljem ponuditelju.

11. Koliko je sigurna kupovina nekretnine na javnoj dražbi (u postupku ovrhe)?

Kupac nekretnine u postupku ovrhe stvar dobiva bez svih založnih prava, hipoteka, zemljišnog duga. Uknjižena založna prava i zemljišno dugovanje na toj nekretnini prestaju nakon što odluka o izručenju kupcu postane pravomoćna, iako založni vjerovnici odnosno vjerovnici zemljišnog dugovanja nisu potpuno isplaćeni.

U pravilu su mogući dogovori da neko založno pravo ostane, a da se za taj iznos kupovnina umanji.

Međutim ne prestaju: Stvarne služnosti na nekretnini njenom prodajom ne prestaju. Prodajom nekretnine ne prestaju osobne služnosti, stvarni teret, građevinsko pravo, koji su bili upisani u zemljišnoj knjizi prije prava založnih vjerovnika odnosno vjerovnika na čiji je prijedlog sud dozvolio ovrhu te vjerovnika zemljišnog duga. Premda postojanje takvih prava sud u pravilu uzima u obzir pri određivanju vrijednosti nekretnine, kupac je isto tako odredbom o prodaji prije kupovine upoznat s postojanjem tih prava. Druge osobne služnosti, stvarni tereti i građevinska prava s prodajom nekretnine prestaju, osim ako se imatelji tih prava s kupcem drukčije dogovore. Prodajom nekretnine ne prestaje najamni ili zakupni odnos, u tom slučaju kupac postaje novi najmodavac ili zakupodavac.  Kupac može opozvati najamni ili zakupni ugovor uz otkazni rok od jednog mjeseca, ako je najamni ili zakupni ugovor bio zaključen nakon stjecanja vjerovnikovog založnog prava odnosno zemljišnog duga nad tom nekretninom.